Bostadsbubblan på väg spricka!

6 October, 2015 at 11:22 | Posted in Economics | 3 Comments

Konjunkturinstitutets generaldirektör Mats Dillén gick igår ut och varnade för en påtaglig risk för att bostadspriserna ligger på en ohållbart hög nivå. De höga bostadspriserna går inte att förklara med ökade inkomster, låga räntor och skattelättnader. Med en årlig prisökningstakten på 10-15 procent är vi uppenbarligen på väg mot en situation där bostadsbubblan spricker och en ny finansiell och ekonomisk krasch är ett faktum.

Det är glädjande att Konjunkturinstitutet nu äntligen vågar tala klarspråk om den svenska bobubblan. Vi är ju några ekonomer som i ett par års tid försökt lyfta den här frågan och pekat på farorna. För det mesta har vi mötts med den vanliga dryga etablissemangs-tystnaden. Antagligen blir det svårare att vifta bort KI:s synpunkter.

De svenska hushållen tror på en fortsatt uppgång för bostadspriserna. Det har alla boprisindikator kontinuerligt visat under flera år nu. Trots finanskris och oro över euron så kommer detta troligen att innebära att svenskarna fortsätter att låna mer och mer för att köpa bostäder – och ytterligare spär på en redan astronomiskt hög skuldvolym.

Varje sansad bedömare inser att detta är problem som måste lösas innan bostadsbubblan spricker. I annat fall är det hög risk för att låt-gå-politiken kommer att gå igen som svinhugg – och då är det de arbetslösa, bostadslösa och skuldsatta som får ta smällarna.

Hushållens skuldsättning bottnar främst i den ökning av tillgångsvärden som letts av ökad långivning till hushållen och den därav uppkomna bostadsbubblan. På lång sikt är det självklart inte möjligt att bibehålla denna trend. Tillgångspriserna avspeglar i grunden förväntningar om framtida avkastning på investeringar. Om tillgångspriserna fortsätter öka snabbare än inkomsterna blir effekten ökad inflation med vidhängande nedjustering av tillgångarnas realvärde.

Den reala egeninsatsen vid husköp är i Sverige extremt låg. Det innebär att hävstångseffekterna blir desto större. Och Riksbankens försök att “pimpa” ekonomin med sänkta räntor har lett till ännu högre bostadspriser och ännu högre hävstångseffekter. Och ännu större bostadsbubbla.

Anta att du har en summa pengar (A) som du vill investera. Du kan antingen sätta in pengarna på banken och få en årlig ränta (r) på pengarna. Om vi för enkelhetens skull bortser från eventuella risker, tillgångsdepreciering och transaktionskostnader ska rA motsvara den inkomst jag alternativt skulle kunna erhålla om jag istället köper ett hus med en insats på A och hyr ut mitt hus under ett år till en hyra på h plus förändringen i huspriset (dhp), dvs:

(1) rA = h + dhp

Dividerar vi båda sidor med huspriset (hp) får vi

(2) hp = h/[r(A/hp) – (dhp/hp)]

Om du förväntar dig att huspriserna (hp) ska stiga, så kommer priset på huset att stiga. Den här typen av självgenererande kumulativ process är kärnan i själva husbubblan. Till skillnad från vanliga varumarknader där efterfrågekurvan i regel är nedåtlutande, har vi på tillgångsmarknader ofta en efterfrågekurva som är uppåtlutande och därigenom ger upphov till den här typen av icke-stabilitet. Notera också att ju större hävstångseffekter vi har (ju lägre A/hp), ju större blir prisstegringen.

Med en egeninsats på 20 kan du köpa ett hus som är värt 100. Hävstången är 5 och om priset på bostaden stiger 10% ökar dina tillgångar med 50% – men om priset på bostaden sjunker med 10% minskar å andra sidan dina tillgångar med 50%. När tillgångspriser väl börjar sjunka ger de höga hävstängerna upphov till en kumulativ prissänkningsprocess där ökad osäkerhet och volatilitet snabbt kan leda till ökade krav på säkerheter och egeninsatser. Bostadsbubblan spricker och krisen står för dörren.

Vad bör göras? Den amerikanske Riksbankschefen under 1950- och 1960-talen – William McChesney Martin – lär skämtsamt ha sagt att en centralbanks främsta uppgift är att se till att ta bort bålskålen när festen börjar komma igång. Festen har pågått alldeles för länge redan. För att undvika en bokrasch motsvarande den i USA för åtta år sedan krävs krafttag av riksbank och regering. Att som vissa mäklare och banker med “vested interests” bagatellisera bobubblan förvärrar bara smällen när den väl kommer.

Med den skuldkvot vi ser hushållen tagit på sig riskerar vi få en skulddeflationskris som kommer att slå oerhört hårt mot svenska hushåll.

Det är djupt bekymmersamt att svenska hushåll är beredda att ta på sig så stora lån som man gör idag. Det är hög tid att den nästan exponentiella skuldsättningsutvecklingen bromsas. I annat fall kan drömmen om ett eget boende mycket väl visa sig bli en mardröm.

År 1638 kunde priset på en tulpanlök i Nederländerna vara så högt att det motsvarade två årslöner. Och hushållen var övertygade om att priserna bara skulle fortsätta att öka och öka. Som alla andra bubblor sprack dock även denna bubbla – ”tulpanmanin” – och lämnade mängder av utblottade och ruinerade människor efter sig. Liknande ting utspelade sig i exempelvis Mississippibubblan år 1720 och i IT-bubblan för femton år sedan. Hur svårt ska det vara att lära av historien?

Det är minst sagt skrämmande att bostadsbubblan bara fortsätter att växa. När den väl spricker – vilket den gör – blir krisen desto värre.

3 Comments »

RSS feed for comments on this post. TrackBack URI

  1. Du är för blygsam Lars!

    Om vi är lite mer noggranna med algebran så ger ekvation (2) (till sammans med ekvation (1)) följande insiktsfulla, och mer transparanta, samband:

    (3) hp=hp.

    Från denna geniala insikt följer: om hp går upp så går hp upp.

    Ett tips för framtida matematiska modelleringar: Du kan inte beskriva en variabel med hjälp av en ekvation som inte innehåller variabeln. Och du kan inte heller multiplicera båda sidor av ekvationen för att komma ur den situationen.

    • Ja men så klart jag ska vara blygsam, Pontus. Här handlar det ju inte om att “lösa” någon ekvation, utan om att klargöra ett intressant och kanske inte för alla uppenbart samband, ungefär som att 4/2 = 2. Inget djupt matematiskt modellerande här alls, således.

  2. The same thing is happening in Australia. The now ex-Federal Treasurer was even exorting people to buy! buy! buy!. Madness.


Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Create a free website or blog at WordPress.com.
Entries and comments feeds.