Bostadsbubblan spricker!

7 September, 2017 at 17:24 | Posted in Economics | Comments Off on Bostadsbubblan spricker!

Prisuppgången på bostäder i Stockholm de senaste 20 åren är unik i världen …

riksbankenNu har fastighetsprofessorn Hans Lind och stockholmaren Fredrik B Nilsson skrivit boken “Att förstå bostadsmarknaden genom historien om den ofrivillige bostads-karriäristen” …

I boken resonerar Hans Lind, som är professor i bygg- och fastighets-ekonomi, utifrån forskning och vetenskapliga teorier kring Stockholms bostadsmarknads historia, vilka mekanismer som drivit den och vad som kommer att ske framöver. Och det är inget ljust scenario som målas upp … Enligt honom är bostäderna i Stockholm bara värda hälften av dagens marknadspriser …

– Frågan är när Riksbanken börjar höja räntan, hur mycket och hur snabbt kommer det att gå. Då blir minsta höjning ganska kännbar i ränta på varje miljon man har i lån.

StockholmDirekt

Det är glädjande att allt fler forskare nu äntligen vågar tala klarspråk om den svenska bobubblan. Vi är ju några ekonomer som i ett par års tid försökt lyfta den här frågan och pekat på farorna. För det mesta har vi mötts med den vanliga dryga etablissemangs-tystnaden.

De svenska hushållen tror på en fortsatt uppgång för bostadspriserna. Det har alla boprisindikator kontinuerligt visat under flera år nu. Detta kommer troligen att innebära att svenskarna fortsätter att låna mer och mer för att köpa bostäder – och ytterligare spä på en redan astronomiskt hög skuldvolym.

Varje sansad bedömare inser att detta är problem som måste lösas innan bostadsbubblan spricker. I annat fall är det hög risk för att låt-gå-politiken kommer att gå igen som svinhugg – och då är det de arbetslösa, bostadslösa och skuldsatta som får ta smällarna.

Hushållens skuldsättning bottnar främst i den ökning av tillgångsvärden som letts av ökad långivning till hushållen och den därav uppkomna bostadsbubblan. På lång sikt är det självklart inte möjligt att bibehålla denna trend. Tillgångspriserna avspeglar i grunden förväntningar om framtida avkastning på investeringar. Om tillgångspriserna fortsätter öka snabbare än inkomsterna blir effekten ökad inflation med vidhängande nedjustering av tillgångarnas realvärde.

Anta att du har en summa pengar (A) som du vill investera. Du kan antingen sätta in pengarna på banken och få en årlig ränta (r) på pengarna. Om vi för enkelhetens skull bortser från eventuella risker, tillgångsdepreciering och transaktionskostnader ska rA motsvara den inkomst jag alternativt skulle kunna erhålla om jag istället köper ett hus med en insats på A och hyr ut mitt hus under ett år till en hyra på h plus förändringen i huspriset (dhp), dvs:

(1) rA = h + dhp

Dividerar vi båda sidor med huspriset (hp) får vi

(2) hp = h/[r(A/hp) – (dhp/hp)]

Om du förväntar dig att huspriserna (hp) ska stiga, så kommer priset på huset att stiga. Den här typen av självgenererande kumulativ process är kärnan i själva husbubblan. Till skillnad från vanliga varumarknader där efterfrågekurvan i regel är nedåtlutande, har vi på tillgångsmarknader ofta en efterfrågekurva som är uppåtlutande och därigenom ger upphov till den här typen av icke-stabilitet. Notera också att ju större hävstångseffekter vi har (ju lägre A/hp), ju större blir prisstegringen.

Med en egeninsats på 20 kan du köpa ett hus som är värt 100. Hävstången är 5 och om priset på bostaden stiger 10% ökar dina tillgångar med 50% – men om priset på bostaden sjunker med 10% minskar å andra sidan dina tillgångar med 50%. När tillgångspriser väl börjar sjunka ger de höga hävstängerna upphov till en kumulativ prissänkningsprocess där ökad osäkerhet och volatilitet snabbt kan leda till ökade krav på säkerheter och egeninsatser. Bostadsbubblan spricker och krisen står för dörren.

Vad bör göras? Den amerikanske Riksbankschefen under 1950- och 1960-talen – William McChesney Martin – lär skämtsamt ha sagt att en centralbanks främsta uppgift är att se till att ta bort bålskålen när festen börjar komma igång. Festen har pågått alldeles för länge redan. För att undvika en bokrasch motsvarande den i USA för tio år sedan krävs krafttag av riksbank och regering. Att som vissa mäklare och banker med “vested interests” bagatellisera bobubblan förvärrar bara smällen när den väl kommer.

Med den skuldkvot vi ser hushållen tagit på sig riskerar vi få en skulddeflationskris som kommer att slå oerhört hårt mot svenska hushåll.

Det är djupt bekymmersamt att svenska hushåll är beredda att ta på sig så stora lån som man gör idag. Det är hög tid att den nästan exponentiella skuldsättningsutvecklingen bromsas. I annat fall kan drömmen om ett eget boende mycket väl visa sig bli en mardröm.

Det är minst sagt skrämmande att bostadsbubblan bara fått fortsätta att växa. När den nu spricker blir krisen desto värre.

Advertisements

Create a free website or blog at WordPress.com.
Entries and comments feeds.