Varför uppstår bostadsbubblor?

22 October, 2013 at 18:41 | Posted in Economics | 1 Comment

Enligt de senaste boprisindikatorerna tror en majoritet av de svenska hushållen på fortsatt stigande bostadspriser. Trots finanskris och oro över euron så kommer detta troligen att innebära att svenskarna fortsätter att låna mer och mer för att köpa bostäder – och ytterligare spär på den skuldvolym som bara under de senaste tre åren ökat med över 30 %.

Varje sansad bedömare inser att detta är ett problem som måste lösas innan bostadsbubblan spricker.

housing-bubble4

Men varför har husprisbubblan uppstått? Det finns flera olika förklaringar till detta, men en av de mer centrala mekanismerna går lättast att förklara med hjälp av följande arbitrageargument:

Anta att du har en summa pengar (A) som du vill investera. Du kan antingen sätta in pengarna på banken och få en årlig ränta (r) på pengarna. Om vi för enkelhetens skull bortser från eventuella risker, tillgångsdepreciering och transaktionskostnader ska rA motsvara den inkomst jag alternativt skulle kunna erhålla om jag istället köper ett hus med en insats på A och hyr ut mitt hus under ett år till en hyra på h plus förändringen i huspriset (dhp), dvs:

(1)  rA = h + dhp

Dividerar vi båda sidor med huspriset (hp) får vi

(2)  hp = h/[r(A/hp) – (dhp/hp)]

Ur ekvationen framgår då klart att om du förväntar dig att huspriserna (hp) ska stiga, så kommer priset på huset att stiga. Den här typen av självgenererande kumulativ process är kärnan i själva husbubblan. Till skillnad från vanliga varumarknader där efterfrågekurvan i regel är nedåtlutande, har vi på tillgångsmarknader ofta en efterfrågekurva som är uppåtlutande och därigenom ger upphov till den här typen av icke-stabilitet. Notera också att ju större hävstångseffekter vi har (ju lägre A/hp), ju större blir prisstegringen.

Egeninsatsen vid husköp är i Sverige realiter fortfarande extremt låg. Det innebär att hävstångseffekterna blir desto större. Mot bakgrund av den svåra internationella ekonomiska situationen tvingas Riksbanken hålla relativt låga räntor (även om detta inte gärna medges av en del prominenta före detta Riksbanksdirektionsledamöter). Som i sin tur leder till ännu högre bostadspriser och ännu högre hävstångseffekter. Och ännu större bostadsbubbla.

Med en egeninsats på 20 kan du köpa ett hus som är värt 100. Hävstången är 5 och om priset på bostaden stiger 10% ökar dina tillgångar med 50% – men om priset på bostaden sjunker med 10% minskar å andra sidan dina tillgångar med 50%. När tillgångspriser väl börjar sjunka ger de höga hävstängerna upphov till en kumulativ prissänkningsprocess där ökad osäkerhet och volatilitet snabbt kan leda till ökade krav på säkerheter och egeninsatser. Bostadsbubblan spricker och krisen står för dörren.

Vad bör göras? Den amerikanske Riksbankschefen under 1950- och 1960-talen – William McChesney Martin – lär skämtsamt ha sagt att en centralbanks främsta uppgift är att se till att ta bort bålskålen när festen börjar komma igång. Festen har pågått alldeles för länge redan. För att undvika en bokrasch motsvarande den i USA för fem år sedan krävs krafttag av riksbank och regering.

Sverige har sedan åtminstone mitten på 1990-talet haft en klart stigande trend när det gäller tillgångspriser. Det syns också i den internationellt sett extremt höga skuldsättningen i hushållssektor:

Källa: SCB och egna beräkningar

Hushållens skuldsättning bottnar främst i den ökning av tillgångsvärden som letts av ökad långivning till hushållen och den därav uppkomna bostadsbubblan. På lång sikt är det självklart inte möjligt att bibehålla denna trend. Tillgångspriserna avspeglar i grunden förväntningar om framtida avkastning på investeringar. Om tillgångspriserna fortsätter öka snabbare än inkomsterna blir effekten ökad inflation med vidhängande nedjustering av tillgångarnas realvärde.

Bolånetillväxten i Sverige har under lång tid varit bland de största i världen. Realprisutvecklingen för hus sedan 1986 ser ut så här:

Källa: SCB och egna beräkningar

År 1638 kunde priset på en tulpanlök i Nederländerna motsvara två årslöner. Och hushållen var övertygade om att priserna bara skulle fortsätta att öka och öka. Som alla andra bubblor sprack dock även denna bubbla – tulpanmanin – och lämnade mängder av utblottade och ruinerade människor efter sig. Liknande ting utspelade sig i Mississippibubblan år 1720 och i IT-bubblan för tio år sedan. Hur svårt ska det vara att lära av historien?

Advertisements

A Markov chain application — the gambler’s ruin problem

22 October, 2013 at 18:23 | Posted in Statistics & Econometrics | Comments Off on A Markov chain application — the gambler’s ruin problem

[And in case you’re curious what happens if you start out with $25 but we change the probabilities – from 0.50, 0.50 into e. g. 0.49, 0.51 – you can check this out easily e.g. with Gretl:
matrix B = {1,0,0,0; 0.51,0,0.49,0;0,0.51,0,0.49;0,0,0,1}
matrix v25 = {0,1,0,0}
matrix X = v25*B^50
X

which gives X = 0.68 0.00 0.00 0.32]

Simpson’s Paradox (student stuff)

21 October, 2013 at 20:46 | Posted in Statistics & Econometrics | Comments Off on Simpson’s Paradox (student stuff)

 

Eternity and a day

21 October, 2013 at 18:58 | Posted in Varia | Comments Off on Eternity and a day

 

Alan Greenspan juking the stats

20 October, 2013 at 22:41 | Posted in Economics | Comments Off on Alan Greenspan juking the stats


[h/t Jan Milch]

Alan Greenspan — a bad economist and a bad person

20 October, 2013 at 19:42 | Posted in Economics, Politics & Society | Comments Off on Alan Greenspan — a bad economist and a bad person

Steven Pearlstein reads Alan Greenspan’s new book, and discovers that Greenspan believes that he bears no responsibility for all the bad things that happened on his watch — and that the solution to financial crises is, you guessed it, less government.

What Pearlstein doesn’t mention, but I think is important, is Greenspan’s amazing track record since leaving office — a record of being wrong about everything, and learning nothing therefrom. It is, in particular, more than three years since he warned that we were going to become Greece any day now, and declared the failure of inflation and soaring rates to have arrived already “regrettable.”

The thing is, Greenspan isn’t just being a bad economist here, he’s being a bad person, refusing to accept responsibility for his errors in and out of office. And he’s still out there, doing his best to make the world a worse place.

Paul Krugman

Well, what would you expect from a person that considers Ayn Rand — with the ugliest psychopathic philosophy the postwar world has produced — one of the great thinkers of the 20th century? A person that even co-edited a book with her — maintaining that unregulated capitalism is a “superlatively moral system”. A person that in his memoirs tries to reduce his admiration for Rand to a youthful indiscretion — but who actually still today  seems to be  a loyal disciple of Rand’s sickening gobsmacking trash.

On assuming additivity and linearity — redux

20 October, 2013 at 17:07 | Posted in Statistics & Econometrics | 1 Comment

In an article posted here a couple of weeks ago — What are the key assumptions of linear regression models? — yours truly tried to argue that since econometrics doesn’t content itself with only making “optimal predictions,” but also aspires to explain things in terms of causes and effects, econometricians need loads of assumptions — and that most important of these are additivity and linearity.

Let me take the opportunity to cite one of my favourite introductory statistics textbooks on one further reason these assumptions are made — and why they ought to be much more argued for on both epistemological and ontological grounds when used (emphasis added):

In a hypothesis test … the sample comes from an unknown population. If the population is really unknown, it would suggest that we do not know the standard deviation, and therefore, we cannot calculate the standard error. gravetterTo solve this dilemma, we have made an assumption. Specifically, we assume that the standard deviation for the unknown population (after treatment) is the same as it was for the population before treatment.

Actually this assumption is the consequence of a more general assumption that is part of many statistical procedure. The general assumption states that the effect of the treatment is to add a constant amount to … every score in the population … You should also note that this assumption is a theoretical ideal. In actual experiments, a treatment generally does not show a perfect and consistent additive effect.

Eleni Karaindrou — Adagio

20 October, 2013 at 15:51 | Posted in Varia | Comments Off on Eleni Karaindrou — Adagio

 

Dream In An Open Place

19 October, 2013 at 17:40 | Posted in Varia | Comments Off on Dream In An Open Place

 

Ingvar Lidholm — Pastoral in the Forest

19 October, 2013 at 17:19 | Posted in Varia | Comments Off on Ingvar Lidholm — Pastoral in the Forest

 

Adair Turner läxar upp svenska ekonometablissemanget

19 October, 2013 at 12:39 | Posted in Economics | Comments Off on Adair Turner läxar upp svenska ekonometablissemanget

 

När den brittiske ekonomen Adair Turner läxar upp ekonomeliten gör han det från grunden. De har inte riktigt förstått hur banker fungerar – ett rätt så tidigt inslag i grundkursen. I publiken på Global utmanings seminarium där Turner talar sitter såväl medlemmar i Riksbanksdirektionen som folk från Finansinspektionen och IMF-ekonomer …

Läroböckerna i ekonomi skriver fortfarande att bankerna lånar in pengar från hushållen som de sedan lånar vidare till företagens produktiva investeringar. De är ”intermediärer” som slussar den av Riksbanken fastställda penningmängden till investeringarna med störst avkastning.

Well, invänder Turner, för det första är det inte längre Riksbanken som fastställer penningmängden. Bankerna och skuggbankerna kan i stället skapa i stort sett obegränsade tillgångar själva. De är fria att låna ut ständigt större summor utan att hålla några betydande krav på reserver eller kapitaltäckning. Detta har lett till kraftigt ökade lån.

För det andra går inte lånen till samhällsnyttiga investeringar. De går till att betala allt högre priser för redan existerande tillgångar … Enligt Turner är bara en dryg tiondel av den brittiska skulden investerad i produktiva investeringar medan över 60 procent är ”investerad” i redan existerande tillgångar.

Siffrorna i Storbritannien förskräcker om vi betänker att Sverige, som har en konstant underproduktion av bostäder, har halkat efter övriga Europa i infrastrukturinvesteringar med 30 procent de senaste 15 åren. Här väljer regeringen att i stället satsa på privatkonsumtion genom skattesänkningar, rot och rut. Och de svenska krediterna går efter IT-boomen på 1990-talet nu till ständigt ökade bostadslån.

Svenska hushålls skulder har ungefär dubblats som andel av BNP sedan 1995. Likaså har penningmängden ungefär dubblerats som andel av BNP sedan 1980-talet … Fastighets- och aktiepriser sticker i väg utan ände för att skapa nya bubblor. Ständigt ökade priser ökar i sin tur efterfrågan och tillgången på krediter i en självförstärkande spiral.

Lägg till Turners tanke om att höjda räntor på kort sikt endast minskar investeringar (något som vi egentligen skulle behöva mer av). Vad höjda räntor däremot inte gör är att sänka priserna på tillgångar på kort sikt, eftersom priserna är relativt trögrörliga.

Räntevapnet som skulle hindra framtida kriser är både trubbigt och riskerar dessutom att förstärka utvecklingen mot färre samhällsnyttiga investeringar. Och om man tror på att tillväxten tar stryk med färre produktiva investeringar, blir konsekvensen en ekonomi av ständigt uppblåsta tillgångsvärden och ständiga finanskriser med medföljande deflation.

Lösningen? Adair Turner föreslår att bankernas utlåning börjar regleras så att en större andel går till produktiva investeringar …

Mikael Feldbaum

Still stunned and disappointed at the 2013 ‘Nobel Prize’ in Economics

18 October, 2013 at 17:18 | Posted in Economics | Comments Off on Still stunned and disappointed at the 2013 ‘Nobel Prize’ in Economics

The Royal Swedish Academy of Sciences continues to astonish the public when awarding the Nobel Memorial Prize in Economics … People with knowledge of financial economics may be further surprised that this year Eugene Fama and Robert Shiller are both recipients. Prof Fama made his name by developing the efficient market hypothesis, long the cornerstone of finance theory. Prof Shiller is the most prominent critic of that hypothesis. It is like awarding the physics prize jointly to Ptolemy for his theory that the Earth is the centre of the universe, and to Copernicus for showing it is not …
11
The prize committee gives the misleading impression that there is an agreed, established and advancing body of knowledge in financial economics: but the subject, for half a century a showpiece in economic departments and business schools because of its mix of intellectual rigour and practical relevance, is today struggling to maintain credibility in the face of the financial instability of the past two decades.

The problem is not the efficient market hypothesis itself, which should be understood as a tendency, not a law. The problem is with the superstructure built around it – a world of rational agents holding rational expectations achieving a state of “equilibrium” – a term economists have borrowed from physics – through trade with other rational agents holding similar rational expectations. In a masterpiece of persuasive language, the word “rational” is used to describe agents and expectations with a meaning very different from its ordinary usage …

There was no scope for compromise on the nature of the physical world: Copernicus was right and Ptolemy was wrong. There are not, and will not be, equivalent certainties in economics, and if such certainty is the hallmark of science – I do not think it is – then economics is not a science. The resulting insecurity seems to lead the Nobel committee to claim more for the subject of economics than it has achieved.

John Kay

Eugene Fama — economics of denial

16 October, 2013 at 08:06 | Posted in Economics | 2 Comments

The so-called “Chicago School” has mounted a robust defense of its rational expectations-based approach, rejecting the notion that a rethink is required. The Nobel laureate economist Robert Lucas has argued that the crisis was not predicted because economic theory predicts that such events cannot be predicted. So all is well …

We should not focus attention exclusively on economists, however.
Arguably the elements of the conventional intellectual toolkit found most wanting are the capital asset pricing model and its close cousin, the efficient-market hypothesis. Yet their protagonists see no problems to address.

On the contrary, the University of Chicago’s Eugene Fama has described the notion that finance theory was at fault as “a fantasy,” and argues that “financial markets and financial institutions were casualties rather than causes of the recession.” And the efficient-market hypothesis that he championed cannot be blamed, because “most investing is done by active managers who don’t believe that markets are efficient.”

This amounts to what we might call an “irrelevance” defense: Finance theorists cannot be held responsible, since no one in the real world pays attention to them!

Howard Davies

Proggmusikens non plus ultra

15 October, 2013 at 21:01 | Posted in Varia | Comments Off on Proggmusikens non plus ultra

 

Snow on cholera — real science without substituting statistical assumptions for work

15 October, 2013 at 18:56 | Posted in Theory of Science & Methodology | 1 Comment

 

For more on the methodological significance of Snow’s work:
David Freedman — Statistical Models and Shoe Leather

Statistical assumptions — convenient fictions, but also almost certainly false

15 October, 2013 at 12:36 | Posted in Statistics & Econometrics | 8 Comments

In one of the best articles ever published on applied statistics, eminent statisticians David Freedman and Richard Berk share some of their incisive insights with us:
assumptions

Random sampling is hardly universal … More typically, perhaps, the data in hand are simply the data most readily available …

“Convenience samples” of this sort are not random samples. Still, researchers may quite properly be worried about replicability. The generic concern is the same as for random sampling: if the study were repeated, the results would be different. What, then, can be said about the results obtained? … The moment that conventional statistical inferences are made from convenience samples, substantive assumptions are made about how the social world operates. Conventional statistical inferences (e.g., formulas for the standard error of the mean, t-tests, etc.) depend on the assumption of random sampling. This is not a matter of debate or opinion; it is a matter of mathematical necessity. When applied to convenience samples, the random sampling assumption is not a mere technicality or a minor revision on the periphery; the assumption becomes an integral part of the theory …

What kinds of social processes are assumed by the application of conventional statistical techniques to convenience samples? Our answer will be that the assumptions are quite unrealistic. If so, probability calculations that depend on the assumptions must be viewed as unrealistic too …

[One] way to treat uncertainty is to define a real population and assume that the data can be treated as a random sample from that population … This “as-if”strategy would seem to set the stage for statistical business as usual. An explicit goal of the “as-if ” strategy is generalizing to a specific population.And one issue is this: are the data representative? For example, did each member of the specified population have the same probability of coming into the sample? If not, and the investigator fails to weight the data, inferences from the sample to the population will likely be wrong …

Another way to treat uncertainty is to create an imaginary population from which the data are assumed to be a random sample … With this approach, the investigator does not explicitly define a population that could in principle be studied, with unlimited resources of time and money. The investigator merely assumes that such a population exists in some ill-defined sense. And there is a further assumption, that the dataset being analyzed can be treated as if it were based on a random sample from the assumed population. These are convenient fictions. Convenience will not be denied; the source of the fiction is two-fold: (i) the population does not have any empirical existence of its own, and (ii) the sample was not in fact drawn at random …

Handwaving is inadequate … Nevertheless, reliance on imaginary populations is widespread. Indeed, regression models are commonly used to analyze convenience samples: … such analyses are often predicated on random sampling from imaginary populations. The rhetoric of imaginary populations is seductive precisely because it seems to free the investigator from the necessity of understanding how data were generated.

David Freedman & Richard Berk

Statistical Assumptions as Empirical Commitments (emphasis added)

Assumptions Analysis

Fama and Shiller — like the Inquisitor and Galileo

15 October, 2013 at 09:36 | Posted in Economics | Comments Off on Fama and Shiller — like the Inquisitor and Galileo

A half-century ago, there was a lively discussion among economists about the dynamics of price expectations … But that thinking was largely cast aside in the 1960s, when my profession embraced the theory that efficient markets formed by people holding rational expectations could explain virtually all economic activity.

As a result, economists in recent decades have not developed expectations theory much further. That needs to be corrected in coming years. In the meantime, this failing helps explain why the current crisis was generally unpredicted, and why its future course is so poorly understood.

Robert Shiller

galileo-inquisition_large

The moment I heard that Fama and Shiller (together with Hansen) were awarded the latest pseudo-Nobel in Economics, my initial thought was: What next? A Darwin Prize to some Arch Creationist? The Award for Top Seamanship to the Titanic’s captain?

But then I quickly changed my mind. Awarding this ‘Nobel’ to both Fama and Shiller was a brilliant hedge. One that can only be bested by awarding the Physics Nobel to Galileo and to the Inquisitor who condemned him.

Yanis Varoufakis

[h/t Jan Milch]

How to get a “Nobel Prize” in economics — talking absolute nonsense!

14 October, 2013 at 20:58 | Posted in Economics | 6 Comments

Many people would argue that, in this case, the inefficiency was primarily in the credit markets, not the stock market—that there was a credit bubble that inflated and ultimately burst.

Eugene Fama: I don’t even know what that means. People who get credit have to get it from somewhere. Does a credit bubble mean that people save too much during that period? I don’t know what a credit bubble means. I don’t even know what a bubble means. These words have become popular. I don’t think they have any meaning.

I guess most people would define a bubble as an extended period during which asset prices depart quite significantly from economic fundamentals.

Eugene Fama: That’s what I would think it is, but that means that somebody must have made a lot of money betting on that, if you could identify it. It’s easy to say prices went down, it must have been a bubble, after the fact. I think most bubbles are twenty-twenty hindsight. Now after the fact you always find people who said before the fact that prices are too high. People are always saying that prices are too high. When they turn out to be right, we anoint them. When they turn out to be wrong, we ignore them. They are typically right and wrong about half the time.

Are you saying that bubbles can’t exist?

Eugene Fama: They have to be predictable phenomena. I don’t think any of this was particularly predictable.

John Cassidy

Robert Shiller — an excellent choice

14 October, 2013 at 17:57 | Posted in Economics | Comments Off on Robert Shiller — an excellent choice

Pundits, Professors and their Predictions: Robert J. Shiller

Paul Krugman is of course absolutely right when he writes on his blog today that it’s

an old jibe against economics that it’s the only field where two people can win the Nobel for saying exactly the opposite thing; even the people making that jibe, however, probably didn’t envisage those two guys sharing the same prize, which is kind of what happened here.

On the rest of Krugman’s article — and especially on the question if Mr Fama “deserved” the prize — I’ve already stated my views.

For the benefit of my Swedish readers I thought it could be interesting to read what I wrote on one of the other winners — Robert Shiller — a couple of years ago in the Swedish newspaper Dagens Nyheter:

I början av år 2000 utkom en bok med den slående titeln “Irrational Exuberance”. Den amerikanske ekonomiprofessorn Robert Shiller varnade där för att de omfattande avregleringar på den finansiella marknaden som ägt rum sedan Thatcher-Reagan-eran medfört en alltför snabb kreditexpansion. Bankernas och finansbolagens utlåning ökade lavinartat och satsningen på att vinna allt större marknadsandelar gjorde att kreditvärdighetskontrollen eftersattes och dåliga kundförbindelser kom att accepteras. Framför allt IT-aktiernas värden var oproportionerligt höga. Det skulle oundvikligen leda till en finansiell kris.

Shiller fick rätt. Mindre än två månader efter att boken kommit ut gick det som det brukar. Bubblan sprack och finansmarknadskrisen var ett faktum.

Eftersom människans minne är kort, tornar nu orosmolnen åter upp sig. Och åter har Shiller publicerat en bok med till synes profetisk kraft. I den nyligen utkomna “The Subprime Solution. How Today’s Global Financial Crisis Happened, and What to Do about It” visar han hur samma mekanismer åter skapat en finansiell härdsmälta. Skillnaden är att det denna gång inte är IT-aktier som skapat den ursprungliga manin, utan främst bolån.

Den kris den amerikanska ekonomin nu är mitt uppe i har sitt ursprung i den spekulativa bubbla som utvecklades på den amerikanska bolånemarknaden mellan 1997 och 2006. Trots att räntor och byggnadskostnader sjönk kom huspriserna under de tio år då bubblan blåstes upp att stiga med i genomsnitt 85 procent. Sedan dess har priserna sjunkit i en allt snabbare takt och ligger i dag på en nivå som är halvvägs tillbaka till prisnivån före manin.

Det genomgående mönstret är detsamma i denna som i andra finanskriser. Av någon anledning uppstår en förskjutning (krig, innovationer, nya spelregler med mera) i det ekonomiska kretsloppet som leder till förändringar i bankers och företags vinstmöjligheter. Efterfrågan och priser stiger och drar med sig allt fler delar av en ekonomi som hamnar i ett slags eufori. Fler och fler dras med och snart är spekulationsmanin – vare sig det gäller tulpanlökar, fastigheter eller bolån – ett faktum. Förr eller senare säljer någon för att ta ut sina vinster och en rusning efter likviditet sätter in. Det har blivit dags att hoppa av karusellen och lösa in sina värdepapper och andra tillgångar i reda pengar. Ett finansiellt nödläge uppstår och breder ut sig. Priserna börjar sjunka, konkurserna ökar och krisen påskyndas och går över i panik.

För att hindra den slutliga kraschen dras krediten åt och man börjar ropa på en långivare som i sista hand kan garantera tillgången på de efterfrågade kontanta medlen och återupprätta förtroendet. Lyckas inte det är kraschen ett faktum.

Precis som sina föregångare Hyman Minsky och Charles Kindleberger betonar Shiller att bubblor är ett oundvikligen återkommande inslag i en ekonomi med fritt spelrum för väsentligen oreglerade marknader. Men Shiller menar också att vår tids omvärdering av arbete och rikedom spelar in. Under de senaste årtiondena har människors syn på sin roll i ekonomin genomgått en avgörande omvandling. Från att ut­ifrån en protestantisk arbetsetik i grunden se på arbete som basen för vår välfärd har idén om att vi ska förvänta oss göra pengar på investeringar i allt större utsträckning spritt sig. Dagens hjälte är inte den hårt arbetande industriarbetaren utan den smarte investeraren, för vilken pengar inte längre är ett medel utan ett mål i sig. Enligt Shiller är detta omtänkande den djupast liggande orsaken till krisen. Här är mörkrets hjärta.

Att Shiller betonar just de psykologiska aspekterna är inte så märkligt mot bakgrund av att han är en ledande företrädare för den forskningsinriktning inom finansiell ekonomi som kallas finansiell beteendeteori.
Read more …

Eugene Fama got the Nobel Prize in Chicago Economics — and guess who told you already a week ago

14 October, 2013 at 14:12 | Posted in Economics | 3 Comments

My forecast from last week (here and here) turned out to be right — the Swedish Academy of Sciences awarded The Sveriges Riksbank Prize in Economic Sciences in Memory of Alfred Nobel for 2013 to (besides Lars Peter Hansen and Robert Shiller) Eugene Fame. The prize committee really did show how in tune with the times it is …

I love to be right of course, but otherwise this is only saddening and shows what a joke this prize is, when someone like Fama can get it. Dump it!

« Previous PageNext Page »

Create a free website or blog at WordPress.com.
Entries and comments feeds.