Varför uppstår bostadsbubblor?

22 October, 2013 at 18:41 | Posted in Economics | 1 Comment

Enligt de senaste boprisindikatorerna tror en majoritet av de svenska hushållen på fortsatt stigande bostadspriser. Trots finanskris och oro över euron så kommer detta troligen att innebära att svenskarna fortsätter att låna mer och mer för att köpa bostäder – och ytterligare spär på den skuldvolym som bara under de senaste tre åren ökat med över 30 %.

Varje sansad bedömare inser att detta är ett problem som måste lösas innan bostadsbubblan spricker.

housing-bubble4

Men varför har husprisbubblan uppstått? Det finns flera olika förklaringar till detta, men en av de mer centrala mekanismerna går lättast att förklara med hjälp av följande arbitrageargument:

Anta att du har en summa pengar (A) som du vill investera. Du kan antingen sätta in pengarna på banken och få en årlig ränta (r) på pengarna. Om vi för enkelhetens skull bortser från eventuella risker, tillgångsdepreciering och transaktionskostnader ska rA motsvara den inkomst jag alternativt skulle kunna erhålla om jag istället köper ett hus med en insats på A och hyr ut mitt hus under ett år till en hyra på h plus förändringen i huspriset (dhp), dvs:

(1)  rA = h + dhp

Dividerar vi båda sidor med huspriset (hp) får vi

(2)  hp = h/[r(A/hp) – (dhp/hp)]

Ur ekvationen framgår då klart att om du förväntar dig att huspriserna (hp) ska stiga, så kommer priset på huset att stiga. Den här typen av självgenererande kumulativ process är kärnan i själva husbubblan. Till skillnad från vanliga varumarknader där efterfrågekurvan i regel är nedåtlutande, har vi på tillgångsmarknader ofta en efterfrågekurva som är uppåtlutande och därigenom ger upphov till den här typen av icke-stabilitet. Notera också att ju större hävstångseffekter vi har (ju lägre A/hp), ju större blir prisstegringen.

Egeninsatsen vid husköp är i Sverige realiter fortfarande extremt låg. Det innebär att hävstångseffekterna blir desto större. Mot bakgrund av den svåra internationella ekonomiska situationen tvingas Riksbanken hålla relativt låga räntor (även om detta inte gärna medges av en del prominenta före detta Riksbanksdirektionsledamöter). Som i sin tur leder till ännu högre bostadspriser och ännu högre hävstångseffekter. Och ännu större bostadsbubbla.

Med en egeninsats på 20 kan du köpa ett hus som är värt 100. Hävstången är 5 och om priset på bostaden stiger 10% ökar dina tillgångar med 50% – men om priset på bostaden sjunker med 10% minskar å andra sidan dina tillgångar med 50%. När tillgångspriser väl börjar sjunka ger de höga hävstängerna upphov till en kumulativ prissänkningsprocess där ökad osäkerhet och volatilitet snabbt kan leda till ökade krav på säkerheter och egeninsatser. Bostadsbubblan spricker och krisen står för dörren.

Vad bör göras? Den amerikanske Riksbankschefen under 1950- och 1960-talen – William McChesney Martin – lär skämtsamt ha sagt att en centralbanks främsta uppgift är att se till att ta bort bålskålen när festen börjar komma igång. Festen har pågått alldeles för länge redan. För att undvika en bokrasch motsvarande den i USA för fem år sedan krävs krafttag av riksbank och regering.

Sverige har sedan åtminstone mitten på 1990-talet haft en klart stigande trend när det gäller tillgångspriser. Det syns också i den internationellt sett extremt höga skuldsättningen i hushållssektor:

Källa: SCB och egna beräkningar

Hushållens skuldsättning bottnar främst i den ökning av tillgångsvärden som letts av ökad långivning till hushållen och den därav uppkomna bostadsbubblan. På lång sikt är det självklart inte möjligt att bibehålla denna trend. Tillgångspriserna avspeglar i grunden förväntningar om framtida avkastning på investeringar. Om tillgångspriserna fortsätter öka snabbare än inkomsterna blir effekten ökad inflation med vidhängande nedjustering av tillgångarnas realvärde.

Bolånetillväxten i Sverige har under lång tid varit bland de största i världen. Realprisutvecklingen för hus sedan 1986 ser ut så här:

Källa: SCB och egna beräkningar

År 1638 kunde priset på en tulpanlök i Nederländerna motsvara två årslöner. Och hushållen var övertygade om att priserna bara skulle fortsätta att öka och öka. Som alla andra bubblor sprack dock även denna bubbla – tulpanmanin – och lämnade mängder av utblottade och ruinerade människor efter sig. Liknande ting utspelade sig i Mississippibubblan år 1720 och i IT-bubblan för tio år sedan. Hur svårt ska det vara att lära av historien?

About these ads

1 Comment »

RSS feed for comments on this post. TrackBack URI

  1. Vad man saknar idag är ju faktiskt ett helhets grepp, en
    diskussion om en välgenomtänkt aktiv bostadpolitik värd namnet,något som
    som vi ju faktiskt hade en gång i bättre tiden och som fungerade mycket väl i stort.

    I den debatten deltog i förr i tiden ekonomer som satt
    på samma stolar som de som på idag skriver på ekonomistas och de var med och formade en bostadspolitik som var ganska befriad från spekulations bubblor.

    Det finns ju ett helt batteri av välbeprövade åtgärder som kan ta itu med skuldbubblan.
    Den bedrövliga bristen inte minst på hyresrätter är ju en
    i hög grad drivande faktor att blåsa upp bobubblan på den numera djungel liknande avreglerade bostadmarknaden.Mycket kan göras om bara en politisk vilja finns.

    Riksbanks räntan är ju ett trubbigt instrument,men om inte regeringen vill bedriva
    politik utan överlämnar åt riksbanken att sköta bostadspolitiken så kanske det trubbiga räntevapnet det enda som återstår för att “ta bort bålskålen”,vilket möjligen för sysselsättning och investeringar kan få negativa följder.

    Men en låg ränta är ju också tämligen ineffektiv om den inte kombineras med en en rejäl efterfrågestimulans

    http://www.newsmill.se/artikel/2009/02/12/riksbankens-r-ntes-nkning-meningsl-s-utan-stort-stimulanspaket

    Vi har hamnat i gamle Karl Polanyi´s “marknads samhälle” där och alla leker affär på alla områden inte minst med människor grundläggande behov av en bostad,
    så blir det ju när politiken abdikerat .Nåväl här är en
    liten studie :
    Vad driver prisutvecklingen av bostäder studie gjord av:
    Kostas Tsatsaronis
    Haibin Zhu -för Bank of Internationell Settlement

    http://citeseerx.ist.psu.edu/viewdoc/download?doi=10.1.1.203.1624&rep=rep1&type=pdf

    “Huspriserna beror generellt på inflationen, avkastningskurvan och bankkrediter, men nationella skillnader i hypoteksmarknaderna spelar också en roll .Huspriserna är mer känsliga för korta räntorna där rörlig ränta inteckningar är mer utbredda och mer aggressiva utlåning praxis är förknippade med starkare återkoppling från priserna till bankkredit.. De länder som ingår i denna studien är: Australien, Belgien, Kanada, Danmark, Finland, Frankrike, Tyskland, Irland, Italien, Japan, Nederländerna, Norge, Spanien, Sverige, Schweiz, Storbritannien och USA”


Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Create a free website or blog at WordPress.com. | The Pool Theme.
Entries and comments feeds.